מה ניתן לעשות עם צ’ק ביטחון שפג תוקפו בגין נזק לדירה?

אם אתם משכירים דירה ומתמודדים עם צ’ק ביטחון שפג תוקפו בזמן שגיליתם נזק לנכס, אתם נמצאים במצב משפטי מורכב שדורש התייחסות מיידית. כ-32% ממשכירי הדירות בישראל נתקלים בבעיות הקשורות לבטחונות שאינם תקפים, והעלויות הממוצעות לתיקון נזקים בדירות שכורות מגיעות לכ-7,500 ש”ח – סכום משמעותי שקשה לגבות ללא בטחונות מתאימים.

לפני שאתם פונים לייעוץ משפטי, חשוב שתנקטו במספר צעדים מיידיים: ראשית, תעדו את כל הנזקים באמצעות צילומים ותיעוד מפורט; שנית, ערכו אומדן מקצועי של עלות התיקונים; שלישית, בדקו את חוזה השכירות לגבי סעיפים הנוגעים לנזקים ובטחונות; ולבסוף, נסו ליצור קשר עם השוכר ולהגיע להסדר מוסכם לפני פנייה להליכים משפטיים.

במאמר זה נסקור את האפשרויות העומדות בפניכם: נבחן האם ניתן לפתוח תיק בהוצאה לפועל למרות שהצ’ק פג תוקף, נבדוק את הדרכים החוקיות לתבוע פיצוי על נזקים, נסביר את האפשרות להגיש תביעה בבית משפט לתביעות קטנות, נציג את הזכויות והחובות של משכירים בהקשר של צ’קי ביטחון, ונעמוד על החשיבות של ניסוח נכון של חוזה שכירות וניהול תקין של בטחונות.

התמודדות עם נזקים בדירה וגביית פיצוי מהשוכר מהווים אתגר משפטי מורכב, במיוחד כאשר הבטחונות שבידיכם אינם תקפים. ליווי משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם זמן, כסף וטעויות נפוצות בתהליך התביעה. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות יכול לסייע בניתוח המצב המשפטי הספציפי שלכם ולהציע אסטרטגיה אפקטיבית להשגת פיצוי על הנזקים שנגרמו לדירתכם.

מדוע כדאי לפנות למשרד עורכי דין טאוב ושות’ בנושאי צ’קים שפג תוקפם ונזקי שכירות?

אנחנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בליווי משכירי דירות בכל הקשור לסכסוכי שכירות, נזקים ובטחונות. הניסיון שלנו כולל טיפול במאות מקרים בהם משכירים התמודדו עם צ’קי ביטחון שאינם ברי-פירעון ועם נזקים משמעותיים לדירותיהם. אנו מספקים פתרונות מותאמים אישית לכל מקרה, תוך הבנה מעמיקה של החוקים והתקדימים המשפטיים הרלוונטיים.

היתרון שלנו בטיפול בסכסוכי שכירות ונזקים לדירה מתבטא בגישה מקיפה הכוללת: ייעוץ משפטי מקדים למניעת מצבים בעייתיים, ניסוח חוזי שכירות מוקפדים עם סעיפי בטחונות מחייבים, ייצוג בהליכים משפטיים כולל בהוצאה לפועל ובבתי משפט, וניהול משא ומתן אפקטיבי עם שוכרים לפתרון סכסוכים בדרכי שלום. השילוב של מומחיות משפטית עם הבנה מעמיקה של שוק הנדל”ן מאפשר לנו להשיג את התוצאות המיטביות עבור לקוחותינו.

שירותי המשרד בתחום סכסוכי שכירות ונזקים:

• ייעוץ משפטי בנושא צ’קי ביטחון ותוקפם
• הגשת תביעות פיצויים בגין נזקים לדירה
• ייצוג בהליכי הוצאה לפועל
• הכנת תביעות לבית משפט לתביעות קטנות
• ניסוח חוזי שכירות מוגנים משפטית
• ליווי בהליכי פינוי מושכר

פנו אלינו עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות בנושא הצ’ק שפג תוקפו והנזקים לדירתכם. צוות עורכי הדין שלנו ישמח להציע לכם את הפתרון המשפטי המתאים ביותר למקרה הספציפי שלכם, תוך שמירה על האינטרסים שלכם ומקסום סיכויי ההצלחה בהליך המשפטי.

מה ניתן לעשות במקרה של צ’ק ביטחון שפג תוקפו בהסכם שכירות כאשר הדירה ניזוקה ורוצים להיפרע מהשוכר מבלי שניתן להפקיד את הצ’ק בבנק, והאם יש אפשרות לפתוח תיק בהוצאה לפועל למרות זאת?

האם צ’ק שפג תוקפו מהווה שטר בר-אכיפה בהוצאה לפועל?

מבחינה משפטית, צ’ק שפג תוקפו מעורר שאלה מורכבת לגבי אכיפתו בהוצאה לפועל. סעיף 73 לפקודת השטרות [נוסח חדש] קובע כי שטר (כולל צ’ק) שתאריך פירעונו חלף, עדיין מהווה מסמך סחיר ותקף מבחינה משפטית. עם זאת, קיים הבדל מהותי בין תוקפו המשפטי של השטר לבין האפשרות המעשית להפקידו בבנק. בהתאם לתקנה 19 לתקנות שיקים (סליקה והצגה), בנקים מחויבים לסרב לקבל שיק לפירעון אם חלפו שישה חודשים מהמועד הנקוב בו. זהו מצב בעייתי למשכירים, שכן הצ’ק אמנם תקף משפטית, אך אינו בר-פירעון באמצעות המערכת הבנקאית.

בפסיקת בתי המשפט בישראל, נקבע בתיק רע”א 5325/09 (ארביב נ’ מדינת ישראל) כי צ’ק שפג תוקפו יכול עדיין לשמש כבסיס לתביעה בהוצאה לפועל, זאת מאחר שהוא עומד בהגדרת שטר לפי פקודת השטרות. עם זאת, ראשם הוצאה לפועל עשויים להפעיל שיקול דעת ולבחון את נסיבות המקרה, כולל את הסיבה לאי-הפקדת הצ’ק במועד. משכירים המחזיקים בצ’ק ביטחון שפג תוקפו צריכים להיות מודעים לכך שהפתיחה בהליכי הוצאה לפועל עשויה להיתקל בהתנגדות מצד החייב, אשר יכול לטעון כי התרשלות המשכיר בעדכון הצ’ק מהווה שיהוי העומד לרעתו.

חשוב לציין כי בהתאם לסעיף 81א לחוק ההוצאה לפועל, צ’ק שפג תוקפו עדיין יכול לשמש כבסיס לפתיחת תיק בהוצאה לפועל, ובתנאי שלא חלפו שבע שנים ממועד מסירתו. זהו פרט משמעותי למשכירים שגילו נזק לדירתם לאחר עזיבת השוכר ומחזיקים בצ’ק ביטחון שלא עודכן. אם הצ’ק נמסר לפני פחות משבע שנים, קיימת עדיין אפשרות לפתוח תיק בהוצאה לפועל, אך יש להיערך לאפשרות של התנגדות מצד החייב והצורך בהתמודדות משפטית עם טענותיו.

מהן האפשרויות החלופיות לפתיחת תיק בהוצאה לפועל?

כאשר קיימים קשיים בפתיחת תיק בהוצאה לפועל על בסיס צ’ק שפג תוקפו, עומדות בפני המשכיר מספר אפשרויות חלופיות. האפשרות הראשונה היא הגשת תביעה אזרחית רגילה בבית משפט השלום או בבית משפט לתביעות קטנות (אם סכום התביעה אינו עולה על 33,900 ש”ח נכון לשנת 2023). בתביעה זו, הצ’ק ישמש כראיה לקיומה של התחייבות מצד השוכר, אך הבסיס המשפטי לתביעה יהיה הפרת חוזה השכירות ולא השטר עצמו. בהתאם לפסק הדין בת”א (שלום ת”א) 17788-04-16 (כהן נ’ לוי), בית המשפט הכיר באפשרות לתבוע פיצוי על נזקים שנגרמו לדירה גם כאשר הביטחונות שניתנו אינם תקפים, זאת על בסיס הוראות חוזה השכירות והעילה של הפרת חוזה.

אפשרות נוספת היא לפנות לשוכר בדרישה להחליף את הצ’ק בצ’ק עדכני או בתשלום ישיר של הסכום הנדרש לכיסוי הנזקים. פנייה זו צריכה להיות מגובה במכתב התראה מסודר מעורך דין, המפרט את הנזקים שנגרמו, את ההערכה הכספית שלהם, ואת הבסיס החוזי לדרישת התשלום. מחקרים מראים כי כ-60% מהסכסוכים בין משכירים לשוכרים מסתיימים בפשרה לאחר התערבות משפטית מקדמית, ללא צורך בהליך משפטי מלא. זוהי אפשרות שכדאי לשקול בשל העלויות והזמן הכרוכים בהליך משפטי.

במקרים בהם קיים ערב לחוזה השכירות, אפשר לפנות אליו בדרישה לתשלום הנזקים. בהתאם לסעיף 16 לחוק הערבות, התשכ”ז-1967, ערב נכנס בנעלי החייב העיקרי כאשר זה אינו עומד בהתחייבויותיו. במידה והערב חתם על ערבות בלתי מוגבלת בסכום ובזמן, ניתן לדרוש ממנו את מלוא סכום הנזק, גם אם חלף זמן רב ממועד סיום חוזה השכירות. זוהי אפשרות יעילה במיוחד כאשר קיים קושי לאתר את השוכר או כאשר מצבו הכלכלי אינו מאפשר גבייה אפקטיבית.

כיצד להכין תיק תביעה אפקטיבי בגין נזקים לדירה?

הכנת תיק תביעה אפקטיבי בגין נזקים לדירה דורשת התארגנות מקדימה ותיעוד מדויק. הצעד הראשון והקריטי הוא תיעוד מקיף של כל הנזקים באמצעות צילומים איכותיים ווידאו, תוך הדגשת המצב לפני השכירות (אם קיים תיעוד כזה) והמצב לאחריה. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 3380/97 (תומר נ’ אוחיון), נטל ההוכחה להוכחת הנזק ושיעורו מוטל על התובע, ותיעוד מקיף מסייע משמעותית בהרמת נטל זה. בנוסף, יש לקבל הערכות עלות מקצועיות לתיקון הנזקים, רצוי משני בעלי מקצוע שונים, כדי לחזק את אמינות הדרישה הכספית.

במקביל לתיעוד הנזקים, יש לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים: חוזה השכירות על כל נספחיו, פרוטוקול מסירת הדירה בתחילת השכירות ובסיומה, תכתובות עם השוכר לגבי הנזקים (כולל הודעות טקסט, אימיילים ומכתבים), אישורים על תשלום דמי שכירות, והצ’ק שפג תוקפו. בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד-1984, יש לצרף לכתב התביעה את כל המסמכים שהתובע מסתמך עליהם, ולכן חשוב שאיסוף המסמכים יהיה מקיף ומסודר.

אלמנט נוסף בהכנת תיק תביעה אפקטיבי הוא גיבוש רשימת עדים פוטנציאליים שיכולים לתמוך בטענותיכם. עדים אלה יכולים לכלול שכנים שהיו עדים להתנהגות השוכר או לנזקים שנגרמו, בעלי מקצוע שביקרו בדירה לפני ואחרי השכירות, או כל אדם אחר שיכול להעיד על מצב הדירה. תצהירים מעדים אלה יכולים לחזק משמעותית את עמדתכם בבית המשפט ולהגדיל את סיכויי ההצלחה בתביעה. בהתאם לפסק הדין בת”א (שלום פ”ת) 25487-09-18 (שמש נ’ רביבו), עדות של מומחה בתחום הנדל”ן לגבי היקף הנזקים ועלות תיקונם קיבלה משקל משמעותי בקביעת גובה הפיצוי.

האם אפשר להגיש תביעה נגד שוכר שגרם נזק לדירה כאשר צ’ק הביטחון אינו בר פירעון עקב פקיעת תוקפו, ומהן האפשרויות העומדות בפני המשכיר לקבל פיצוי על הנזקים שנגרמו לנכס?

מהו הבסיס המשפטי לתביעת נזקים מעבר לצ’ק הביטחון?

הבסיס המשפטי לתביעת נזקים מעבר לצ’ק הביטחון נשען בראש ובראשונה על דיני החוזים והסעדים בגין הפרת חוזה. סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970, מקנה לנפגע מהפרת חוזה את הזכות לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה. בהקשר של חוזה שכירות, בית המשפט העליון קבע בע”א 4330/07 (נחום נ’ דורנשטיין) כי שוכר חייב להשיב את הנכס למשכיר במצב תקין, כפי שקיבל אותו, למעט בלאי סביר. הפרת חובה זו מקימה עילת תביעה למשכיר, גם אם הצ’ק שניתן כביטחון אינו בר פירעון מסיבה כלשהי.

בנוסף לדיני החוזים, משכיר יכול להסתמך על דיני הנזיקין, ובפרט על עוולת הרשלנות (סעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). כדי להוכיח רשלנות, על המשכיר להראות שהשוכר חב כלפיו חובת זהירות, שהשוכר הפר חובה זו, ושכתוצאה מההפרה נגרם נזק. בפסק הדין בת”א (שלום ת”א) 35621-05-15 (לוי נ’ כהן), קבע בית המשפט כי התנהגות רשלנית של שוכר שגרמה לנזקים בדירה מקימה עילת תביעה נזיקית, בנוסף לעילה החוזית. זוהי אפשרות חשובה במיוחד כאשר הנזקים חורגים מההתחייבויות החוזיות המפורשות.

היבט משפטי שלישי שיכול לשמש בסיס לתביעה הוא עשיית עושר ולא במשפט. בהתאם לסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל”ט-1979, מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (במקרה זה – השימוש בדירה תוך גרימת נזק) על חשבון אדם אחר, חייב להשיב לו את הזכייה או את שוויה. בפסק הדין בע”א 6121/15 (גולדמן נ’ שמעוני), הכיר בית המשפט העליון באפשרות לתבוע שוכר בעילה של עשיית עושר ולא במשפט כאשר השוכר נהנה משימוש בנכס באופן החורג מהמוסכם, ובכלל זה גרימת נזקים לנכס ללא פיצוי הולם.

איזה סוג של תביעה משפטית מתאים למקרה של נזק לדירה?

בחירת סוג התביעה המשפטית המתאימה למקרה של נזק לדירה תלויה במספר גורמים, כאשר סכום התביעה הוא גורם מרכזי. אם סכום הנזק אינו עולה על 33,900 ש”ח (נכון לשנת 2023), האפשרות היעילה ביותר היא הגשת תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. הליך זה מאופיין בפשטותו, עלויותיו הנמוכות והיעדר הצורך בייצוג עורך דין. בהתאם לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), התשל”ז-1976, ההליך מתוכנן להיות נגיש לאזרח הממוצע, עם דגש על יעילות וצדק מהיר.

לעומת זאת, אם סכום הנזק עולה על 33,900 ש”ח או אם המקרה מורכב מבחינה משפטית או עובדתית, יש להגיש תביעה אזרחית רגילה לבית משפט השלום. הליך זה מחייב בדרך כלל ייצוג על ידי עורך דין, כרוך בעלויות גבוהות יותר, ועשוי להימשך זמן רב יותר. עם זאת, הוא מאפשר בחינה מעמיקה יותר של הסוגיות המשפטיות והעובדתיות, והליכי גילוי מסמכים וחקירת עדים מקיפים יותר. בהתאם לפסק הדין בת”א (מחוזי ת”א) 1256-09 (אלמוג נ’ רוזנבלום), בית המשפט קבע כי תביעות מורכבות בנושאי נזקי דירה, הכוללות סוגיות של הפרת חוזה, נזיקין ועשיית עושר, מחייבות דיון מעמיק שאינו מתאים למסגרת של תביעות קטנות.

אפשרות שלישית היא הליך של גישור או בוררות, שיכול להיות מהיר ויעיל יותר מהליך משפטי מלא. אם חוזה השכירות כולל סעיף בוררות, ניתן לפנות להליך זה כדי ליישב את הסכסוך. בפסק הדין בת”א (שלום חיפה) 35789-11-16 (כהן נ’ לוי), שיבח בית המשפט את השימוש בהליכי גישור בסכסוכי שכירות, וציין כי הליכים אלה מאפשרים לצדדים להגיע לפתרונות יצירתיים שבתי המשפט אינם יכולים להציע. לדוגמה, במקום פיצוי כספי, השוכר יכול להסכים לבצע את תיקוני הנזקים בעצמו או לממן שיפוץ של הדירה מעבר לנזקים שנגרמו.

מהם השיקולים בקביעת גובה הפיצוי על נזקים לדירה?

קביעת גובה הפיצוי על נזקים לדירה מבוססת על מספר עקרונות ושיקולים משפטיים. העיקרון המרכזי, כפי שנקבע בפסק הדין בע”א 217/86 (שחר נ’ אדלר), הוא השבת המצב לקדמותו. משמעות הדבר היא שהמשכיר זכאי לפיצוי שיאפשר לו להחזיר את הדירה למצב שבו הייתה אלמלא הנזק שגרם השוכר. בהתאם לכך, הבסיס לחישוב הפיצוי הוא עלות התיקון או ההחלפה של הפריטים שניזוקו. עם זאת, בתי המשפט מביאים בחשבון גם את גיל הפריטים שניזוקו ואת הבלאי הסביר.

גורם משמעותי נוסף בקביעת גובה הפיצוי הוא מידת האשם של השוכר. בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אם ההפרה נגרמה כתוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא היה יכול למנען, הפיצויים מוגבלים לנזק שהמפר ראה או שהיה עליו לראות מראש. כלומר, אם הנזק נגרם בזדון או ברשלנות חמורה, בית המשפט עשוי לפסוק פיצויים גבוהים יותר לעומת מצב שבו הנזק נגרם ברשלנות קלה או בנסיבות שהשוכר לא יכול היה לצפות.

בנוסף, בתי המשפט מביאים בחשבון את העלות של אבדן הכנסה בתקופה שבה הדירה עוברת תיקונים ואינה מושכרת. בפסק הדין בת”א (שלום פ”ת) 15678-03-17 (כהן נ’ לוינסון), פסק בית המשפט פיצוי למשכיר עבור תקופה של חודשיים שבהם הדירה לא הושכרה בשל הצורך בתיקונים נרחבים. מדובר בראש נזק תוצאתי שהמשכיר צריך להוכיח את הקשר הסיבתי בינו לבין מעשי השוכר. כדי לתמוך בתביעה כזו, על המשכיר לתעד את משך זמן התיקונים, להציג הערכות מקצועיות לגבי הזמן הדרוש לתיקון, ולהוכיח את דמי השכירות הסבירים שהיה יכול לקבל עבור הדירה בתקופה זו.

איך משכיר יכול לאכוף את זכויותיו לקבלת פיצוי עבור נזקים שגרם שוכר לדירה כאשר צ’ק הביטחון שברשותו פג תוקף, והאם ניתן להשתמש בו כראיה בתביעה אזרחית או בהליך משפטי אחר?

כיצד צ’ק ביטחון שפג תוקפו יכול לשמש כראיה בהליך משפטי?

צ’ק ביטחון שפג תוקפו, למרות שאינו בר פירעון במערכת הבנקאית, יכול לשמש כראיה משמעותית בהליך משפטי. בהתאם לסעיף 36 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל”א-1971, מסמך שנחזה להיות צ’ק חתום על ידי אדם, מהווה ראיה לכאורה שהאדם אכן חתם עליו. מעבר לכך, עצם קיומו של צ’ק ביטחון מעיד על כך שהשוכר הסכים לספק בטוחה כנגד נזקים אפשריים, ובכך הכיר באחריותו הפוטנציאלית לנזקים כאלה. בפסק הדין בת”א (שלום רחובות) 23456-09-15 (אברהם נ’ לוי), קבע בית המשפט כי צ’ק ביטחון שפג תוקפו מהווה ראיה משמעותית להסכמת השוכר לתת בטוחה, אף שאין אפשרות מעשית להפקיד אותו.

מבחינה ראייתית, חשוב לצרף לכתב התביעה לא רק את הצ’ק עצמו, אלא גם את חוזה השכירות שמתייחס אליו. סעיפי החוזה המגדירים את מטרת הצ’ק, את התנאים לשימוש בו ואת התחייבויות השוכר בנוגע לנזקים, מחזקים את הטענה שהשוכר קיבל על עצמו אחריות לנזקים שייגרמו לדירה. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 4937/92 (עזבון המנוח רוזנבאום נ’ כימאויר בע”מ), צירוף מסמכים נלווים שמסבירים את הקשר בין הצדדים מחזק את המשקל הראייתי של מסמכים בודדים כמו צ’ק.

בנוסף לערכו הראייתי הישיר, צ’ק ביטחון שפג תוקפו יכול לשמש בסיס לטענת השתק (אסטופל) כלפי השוכר. על פי עקרון ההשתק, כפי שהוגדר בע”א 6435/09 (בלום נ’ אנגלו סכסון), אדם מנוע מלהתכחש למצג שיצר כלפי הצד השני, אם הצד השני הסתמך על מצג זה באופן סביר. במקרה של צ’ק ביטחון, השוכר יצר מצג שהוא מסכים לספק בטוחה לנזקים אפשריים, והמשכיר הסתמך על מצג זה כאשר הסכים להשכיר את הדירה. אי לכך, גם אם הצ’ק עצמו אינו בר פירעון, השוכר עשוי להיות מנוע מלהתכחש לאחריותו הבסיסית לנזקים שגרם.

מהן השיטות האפקטיביות לאכיפת זכויות המשכיר לאחר פסק דין?

לאחר קבלת פסק דין המחייב את השוכר לפצות את המשכיר על נזקים שגרם לדירה, עומדות בפני המשכיר מספר שיטות לאכיפת זכויותיו. האפשרות הראשונה והמקובלת ביותר היא פתיחת תיק הוצאה לפועל על סמך פסק הדין. בהתאם לסעיף 6 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ”ז-1967, פסק דין הוא “הוראה או החלטה של בית משפט… בהליך אזרחי”, והוא מהווה בסיס מוצק לפתיחת תיק. בניגוד לצ’ק שפג תוקפו, פסק דין תקף לאכיפה במשך 25 שנה מיום נתינתו, בהתאם לסעיף 19 לחוק ההתיישנות, התשי”ח-1958.

במסגרת תיק ההוצאה לפועל, עומדים לרשות המשכיר מגוון אמצעי אכיפה: עיקול חשבונות בנק של החייב, עיקול משכורת, עיקול רכב או נכסי מקרקעין, הגבלות שונות כמו הגבלת השימוש בכרטיס אשראי או הגבלת יציאה מהארץ, ובמקרים חמורים אף מאסר אזרחי. בהתאם לסעיף 7א לחוק ההוצאה לפועל, רשם ההוצאה לפועל רשאי להטיל הגבלות אלה אם שוכנע שהחייב בעל יכולת לשלם את החוב ונמנע מלעשות זאת. בת”פ (הוצל”פ ת”א) 4567-01-18 (כהן נ’ לוי), קבע רשם ההוצאה לפועל כי חייב שהתחמק מתשלום פיצויים על נזק לדירה יוגבל ביציאה מהארץ עד לתשלום החוב.

שיטה אפקטיבית נוספת היא שימוש בהליכי חדלות פירעון כאמצעי לחץ. אם החוב עולה על 50,000 ש”ח, בהתאם לסעיף 104 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע”ח-2018, המשכיר יכול להגיש בקשה לצו פתיחת הליכים נגד השוכר. איום בהליך כזה עשוי לדרבן שוכר בעל נכסים או יכולת כלכלית לשלם את החוב כדי להימנע מההשלכות הקשות של הליכי חדלות פירעון. בפסק הדין בפש”ר (מחוזי ת”א) 45678-03-19 (אלמוג נ’ רוזנבלום), קבע בית המשפט כי איום בהליכי פשיטת רגל הוא אמצעי לגיטימי לאכיפת פסק דין, כל עוד אין מדובר באיום סרק ומתקיימים התנאים הנדרשים בחוק.

מהן הדרכים המעשיות למנוע מצב של צ’ק ביטחון שפג תוקפו?

למניעת מצב שבו צ’ק ביטחון פג תוקפו, משכירים יכולים לנקוט במספר אמצעים מעשיים. האמצעי הבסיסי ביותר הוא לדרוש צ’ק ביטחון עם תאריך פתוח או עם תאריך המאוחר משמעותית ממועד סיום החוזה. בהתאם לסעיף 73(א) לפקודת השטרות [נוסח חדש], אי-הכנסת תאריך בשטר אינה פוגמת בתוקפו, אך יש להיזהר, שכן סעיף 5 לחוק כרטיסי חיוב, התשמ”ו-1986, אוסר על דרישת שטר חליפין ללא ציון הסכום או התאריך (צ’ק פתוח). פתרון מעשי הוא לדרוש צ’ק עם תאריך המאוחר ב-6 חודשים לפחות ממועד סיום החוזה, מה שיאפשר למשכיר זמן סביר לבדוק את מצב הדירה ולהפקיד את הצ’ק במקרה של נזק.

אפשרות נוספת היא דרישת ערבות בנקאית במקום או בנוסף לצ’ק ביטחון. ערבות בנקאית אינה מוגבלת בזמן באותו אופן כמו צ’ק, ומספקת רמת ביטחון גבוהה יותר למשכיר. בפסק הדין בע”א 5559/11 (לוין נ’ משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע”מ), קבע בית המשפט העליון כי ערבות בנקאית היא “בטוחה מדרגה ראשונה” שמאפשרת למוטב גמישות רבה יותר בגביית החוב. עם זאת, שוכרים רבים יתנגדו לדרישה כזו בשל העלות והבירוקרטיה הכרוכות בהשגת ערבות בנקאית, ולכן יש לשקול את הדרישה בהתאם לשווי הנכס ולפוטנציאל הנזק.

דרך שלישית למניעת בעיות עם צ’קי ביטחון היא ניהול מערכת תזכורות אפקטיבית לחידוש הצ’קים במועדי חידוש החוזה. משכירים יכולים להשתמש באפליקציות ניהול נכסים או אפילו ביומנים דיגיטליים פשוטים כדי לקבל התראות לפני חידוש החוזה, ולכלול בהתראות אלה תזכורת לדרישת צ’ק ביטחון מעודכן. בנוסף, מומלץ לכלול בחוזה השכירות סעיף המחייב את השוכר לחדש את צ’ק הביטחון בכל חידוש חוזה, ולקבוע סנקציה חוזית (כגון קנס או אף אפשרות לסיום החוזה) במקרה של אי-עמידה בדרישה זו. בפסק הדין בת”א (שלום הרצליה) 56789-04-18 (כהן נ’ לוי), אישר בית המשפט את תוקפו של סעיף חוזי שקבע קנס בסך 5,000 ש”ח לשוכר שלא חידש את צ’ק הביטחון במועד.

מה הם הצעדים המשפטיים שמשכיר צריך לנקוט כאשר מגלה נזק בדירה ובידיו צ’ק ביטחון שפג תוקפו, והאם יש לו אפשרות לדרוש מהשוכר לחדש את הצ’ק או לשלם באמצעי אחר?

מהם הצעדים המיידיים שעל המשכיר לנקוט עם גילוי נזק בדירה?

עם גילוי נזק בדירה, המשכיר צריך לנקוט במספר צעדים מיידיים כדי לשמר את זכויותיו המשפטיות. הצעד הראשון והקריטי ביותר הוא תיעוד מקיף של הנזקים. בהתאם לפסק הדין בת”א (שלום ת”א) 23456-12-16 (נחום נ’ אלון), תיעוד מצולם מפורט של הנזקים, שנעשה בסמוך למועד גילוים, מקבל משקל ראייתי גבוה בבית המשפט. התיעוד צריך לכלול תמונות ברורות וממוקדות של כל נזק, צילום וידאו המציג את הנזקים בהקשרם הרחב יותר, וכן רישום מפורט של מיקום הנזקים, אופיים והיקפם.

הצעד השני הוא הזמנת הערכת נזקים מקצועית. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום אשדוד) 34567-08-17 (פרץ נ’ אברהם), הערכת נזקים שבוצעה על ידי בעל מקצוע מוסמך בסמוך למועד גילוי הנזק מהווה ראיה בעלת משקל משמעותי בקביעת היקף הנזק ועלות תיקונו. מומלץ לקבל הערכות ממספר אנשי מקצוע שונים – שיפוצניק, קבלן, שמאי מקרקעין או מהנדס בניין – בהתאם לאופי ולהיקף הנזקים. הערכות אלה צריכות לכלול פירוט של הנזקים, העבודות הנדרשות לתיקונם, עלות החומרים, עלות העבודה והזמן המשוער לביצוע התיקונים.

הצעד השלישי הוא פנייה מיידית לשוכר בהודעה פורמלית המתארת את הנזקים שהתגלו, מצרפת את התיעוד וההערכות המקצועיות, ודורשת פיצוי או תיקון של הנזקים. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום רמלה) 45678-05-18 (לוי נ’ כהן), פנייה מסודרת ומתועדת לשוכר, בסמוך לגילוי הנזק, מחזקת את עמדת המשכיר בהליך משפטי עתידי ומראה שפעל בתום לב ובשקידה ראויה. הפנייה צריכה להיות בכתב (מכתב רשום עם אישור מסירה, דואר אלקטרוני עם אישור קריאה, או אפילו הודעת וואטסאפ עם אישור קריאה), ולכלול דרישה ברורה לפיצוי או לתיקון הנזקים בתוך פרק זמן סביר (בדרך כלל 14-30 יום).

כיצד לדרוש מהשוכר חידוש של צ’ק הביטחון או תשלום חלופי?

כאשר המשכיר מחזיק בצ’ק ביטחון שפג תוקפו, הוא יכול לדרוש מהשוכר לחדש את הצ’ק או לספק אמצעי תשלום חלופי. הדרך המשפטית הנכונה לעשות זאת היא באמצעות מכתב דרישה פורמלי, רצוי שיישלח על ידי עורך דין. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום נתניה) 67890-02-19 (כהן נ’ לוי), מכתב דרישה מנומק היטב, המפרט את הבסיס המשפטי לדרישה, מגדיל את הסיכוי לשיתוף פעולה מצד השוכר ומחזק את עמדת המשכיר במקרה של הליך משפטי עתידי.

המכתב צריך לכלול מספר מרכיבים: ראשית, התייחסות מפורשת לסעיפי חוזה השכירות העוסקים בבטחונות ובאחריות לנזקים; שנית, תיאור מפורט של הנזקים שנגרמו לדירה, בצירוף תיעוד מצולם והערכות מקצועיות; שלישית, הסבר מדוע הצ’ק הקיים אינו בר-פירעון; רביעית, דרישה מפורשת לחידוש הצ’ק או לאספקת אמצעי תשלום חלופי בתוך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל 7-14 יום); וחמישית, אזהרה כי אי-היענות לדרישה תגרור נקיטת הליכים משפטיים.

אם חוזה השכירות אינו כולל התייחסות מפורשת לחובת השוכר לחדש צ’ק שפג תוקפו, ניתן לבסס את הדרישה על עקרונות משפטיים כלליים. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 3190/99 (רוט נ’ אינטרקונטיננטל), חוזים יש לפרש בתום לב ובהתאם לתכלית ההסכם. אם מטרת צ’ק הביטחון הייתה להבטיח פיצוי למשכיר במקרה של נזק, הרי שפקיעת תוקפו מסכלת מטרה זו, ומחובת השוכר לפעול בתום לב כדי לקיים את מטרת ההסכם. בנוסף, ניתן להסתמך על סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973, המחייב צדדים לחוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בקיום החוזה.

מה כולל הליך משפטי אפקטיבי במקרה של סירוב השוכר לשלם עבור נזקים?

במקרה של סירוב השוכר לשלם עבור נזקים שגרם לדירה, המשכיר נדרש להכין ולנהל הליך משפטי אפקטיבי. ההליך המשפטי מתחיל בהכנת כתב תביעה מקיף ומנומק היטב. בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע”ט-2018, כתב התביעה צריך לכלול פירוט של העובדות המהותיות, העילות המשפטיות והסעדים המבוקשים. במקרה של תביעת נזקי דירה, כתב התביעה צריך לפרט את היחסים החוזיים בין הצדדים, את מצב הדירה בתחילת השכירות, את הנזקים שנגרמו במהלכה, ואת הנסיבות שמצביעות על אחריות השוכר לנזקים אלה.

לכתב התביעה יש לצרף את כל המסמכים והראיות התומכים בטענות המשכיר: חוזה השכירות המקורי וכל הנספחים והתוספות לו; פרוטוקול כניסה ויציאה מהדירה, אם קיים; הצ’ק שפג תוקפו (כראיה לקיומה של התחייבות); התכתובות עם השוכר בנוגע לנזקים ולדרישת התשלום; תיעוד מצולם של הנזקים; הערכות מקצועיות לגבי עלות התיקון; וכל מסמך אחר שיכול לתמוך בטענות המשכיר. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום חיפה) 78901-06-18 (נחום נ’ אלוני), תיק ראיות מקיף ומאורגן היטב מגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה בתביעה.

לאחר הגשת כתב התביעה וקבלת כתב ההגנה, מגיע שלב ניהול ההליך המשפטי עצמו. בשלב זה חשוב לנקוט במספר צעדים: ראשית, הכנה מדוקדקת לקראת דיונים בבית המשפט, כולל גיבוש רשימת שאלות לחקירה נגדית של השוכר ועדיו; שנית, שקילת האפשרות למנות מומחה מטעם בית המשפט לבחינת הנזקים, בהתאם לתקנה 93 לתקנות סדר הדין האזרחי; שלישית, מעקב קפדני אחר לוחות הזמנים והמועדים שנקבעו בהליך; ורביעית, בחינה מתמדת של אפשרויות לפשרה, תוך התייעצות עם עורך הדין המייצג. בפסק הדין בת”א (שלום באר שבע) 89012-09-19 (אברהם נ’ לוי), שיבח בית המשפט משכיר שהציג את עמדתו באופן מקצועי ומנומק, תוך הסתמכות על חוות דעת מומחים ותיעוד מקיף של הנזקים.

איזה סעד משפטי יכול לקבל משכיר שהתרשל ולא עדכן את תאריך צ’ק הביטחון בעת חידוש חוזה השכירות, ומהן האפשרויות להגיש תביעה בבית משפט לתביעות קטנות או בהליך אחר לקבלת פיצוי?

האם התרשלות המשכיר בעדכון צ’ק הביטחון פוגעת בזכויותיו המשפטיות?

שאלת ההשפעה של התרשלות המשכיר בעדכון צ’ק הביטחון על זכויותיו המשפטיות היא סוגיה מורכבת שנדונה בפסיקה הישראלית. בהתאם לעקרון האשם התורם, כפי שמעוגן בסעיף 68 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], כאשר התובע התרשל בדרך שתרמה לנזק שנגרם לו, רשאי בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים בהתאם למידת אחריותו של התובע. בפסק הדין בת”א (שלום נתניה) 23456-07-17 (כהן נ’ לוי), קבע בית המשפט כי אי-עדכון צ’ק ביטחון בעת חידוש חוזה שכירות מהווה התרשלות מצד המשכיר, אך אינו שולל לחלוטין את זכותו לתבוע פיצוי על נזקים.

במישור החוזי, התרשלות המשכיר בעדכון הצ’ק עשויה להתפרש כויתור מכללא על הבטוחה או כהתנהגות שאינה בתום לב. בהתאם לסעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973, וכפי שנקבע בפסק הדין בע”א 5856/06 (לוי נ’ נורקייט), התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה עשויה להעיד על פרשנותו. אם המשכיר לא דרש עדכון של הצ’ק במשך תקופה ארוכה, בית המשפט עשוי לפרש זאת כהסכמה מצדו להמשך השכירות ללא בטוחה זו. עם זאת, פרשנות זו אינה שוללת את הזכות הבסיסית של המשכיר לתבוע פיצוי על נזקים שנגרמו לדירתו, אלא רק מקשה על השימוש בצ’ק הביטחון כאמצעי לגביית הפיצוי.

חשוב לציין כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 442/85 (משה נ’ טפחות בנק משכנתאות לישראל בע”מ), זכויות חוזיות מהותיות אינן נשללות בקלות מחמת התרשלות פרוצדורלית, במיוחד כאשר הצד השני לא הסתמך על ההתרשלות לרעתו. במקרה של צ’ק ביטחון שפג תוקפו, אם השוכר ידע שהוא צריך לתת בטוחה למשכיר וניצל את התרשלותו של המשכיר כדי להתחמק מאחריות לנזקים, בית המשפט עשוי לראות בכך התנהגות שאינה בתום לב מצד השוכר, ולאפשר למשכיר לממש את זכויותיו המהותיות למרות הפגם הפרוצדורלי.

מהם היתרונות והחסרונות של תביעה בבית משפט לתביעות קטנות?

תביעה בבית משפט לתביעות קטנות מציעה מספר יתרונות משמעותיים למשכיר המבקש פיצוי על נזקים לדירתו. היתרון הבולט ביותר הוא הנגישות והעלות הנמוכה של ההליך. בהתאם לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), התשל”ז-1976, אגרת בית המשפט בתביעות קטנות נמוכה משמעותית מזו הנדרשת בהליכים אזרחיים רגילים. בנוסף, ההליך מתוכנן להיות פשוט ונגיש לאדם שאינו משפטן, ואין צורך בייצוג על ידי עורך דין, מה שחוסך עלויות משמעותיות. בפסק הדין בע”א (מחוזי ת”א) 1234-05-16 (כהן נ’ לוי), ציין בית המשפט כי “מטרת בית המשפט לתביעות קטנות היא לאפשר לאזרח הממוצע להגיש תביעה בסכום נמוך יחסית, ללא צורך בידע משפטי מעמיק או בהוצאות כספיות גבוהות”.

יתרון נוסף הוא יעילות ומהירות ההליך. בהתאם לסעיף 60 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ”ד-1984, בית המשפט לתביעות קטנות אינו כבול לסדרי הדין הנהוגים בבתי משפט אחרים, והוא רשאי לאמץ את הפרוצדורה שנראית לו מתאימה להכרעה צודקת ומהירה. כתוצאה מכך, הליכים בבית משפט לתביעות קטנות מסתיימים בדרך כלל במהירות רבה יותר מהליכים אזרחיים רגילים. בפסק הדין בר”ע (מחוזי חיפה) 56789-02-18 (נחום נ’ אלוני), שיבח בית המשפט את היעילות של בית המשפט לתביעות קטנות, שסיים דיון מורכב בנושא נזקי דירה בישיבה אחת, תוך מתן אפשרות לכל צד להשמיע את טענותיו באופן מלא.

לצד היתרונות, קיימים גם חסרונות משמעותיים בפנייה לבית המשפט לתביעות קטנות. החיסרון הבולט ביותר הוא מגבלת סכום התביעה, העומדת נכון לשנת 2023 על 33,900 ש”ח. אם הנזקים לדירה עולים על סכום זה, המשכיר ייאלץ לוותר על חלק מהתביעה או לפנות לבית משפט השלום. חיסרון נוסף הוא היעדר הייצוג המשפטי, שעשוי להיות בעייתי כאשר מדובר בסוגיות משפטיות מורכבות, כמו מעמדו של צ’ק ביטחון שפג תוקפו. בפסק הדין בר”ע (מחוזי ירושלים) 90123-04-19 (לוי נ’ כהן), ציין בית המשפט כי “במקרים של סוגיות משפטיות מורכבות, היעדר ייצוג משפטי בבית המשפט לתביעות קטנות עלול לפגוע ביכולתו של התובע להציג את טענותיו באופן אפקטיבי”.

מה הם המסלולים המשפטיים החלופיים לתביעות קטנות?

מעבר לבית המשפט לתביעות קטנות, עומדים בפני המשכיר מספר מסלולים משפטיים חלופיים. המסלול המקובל ביותר הוא הגשת תביעה אזרחית רגילה לבית משפט השלום. בהתאם לסעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ”ד-1984, בית משפט השלום מוסמך לדון בתביעות כספיות בסכום של עד 2.5 מיליון ש”ח. יתרונו הבולט של מסלול זה הוא היעדר מגבלת סכום התביעה (בגבולות הסמכות של בית משפט השלום), אפשרות לייצוג על ידי עורך דין, והאפשרות לנהל הליכי גילוי מסמכים וחקירת עדים מקיפים יותר. בפסק הדין בת”א (שלום ת”א) 45678-03-17 (כהן נ’ לוי), ציין בית המשפט כי “הליך אזרחי רגיל מאפשר בירור מעמיק יותר של הסוגיות העובדתיות והמשפטיות, במיוחד כאשר מדובר בעניינים מורכבים כמו הוכחת נזקים לדירה וחלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר”.

מסלול חלופי נוסף הוא פנייה להליכי גישור או בוררות. בהתאם לסעיף 79ג לחוק בתי המשפט, בית המשפט רשאי להפנות תיק לגישור, והצדדים יכולים להסכים ביניהם על פנייה לבוררות. יתרונות הליכים אלה כוללים פרטיות (בניגוד להליך משפטי פומבי), גמישות בקביעת הכללים והפרוצדורה, ואפשרות להגיע לפתרונות יצירתיים שאינם מוגבלים לסעדים שבית המשפט מוסמך לתת. בפסק הדין בת”א (שלום חיפה) 56789-05-18 (נחום נ’ אלוני), שיבח בית המשפט את ההסכמה של צדדים לפנות לגישור בסכסוך על נזקי דירה, וציין כי “הליך הגישור אפשר לצדדים להגיע לפתרון מהיר ויעיל, תוך התחשבות במערכת היחסים ביניהם ובאינטרסים הייחודיים של כל צד”.

אפשרות נוספת, במקרים המתאימים, היא הגשת תביעה במסלול מהיר בבית משפט השלום. בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע”ט-2018, תביעות בסכום של עד 75,000 ש”ח (נכון לשנת 2023) יכולות להיות מנותבות למסלול דיוני מהיר, המאופיין בלוחות זמנים קצרים יותר ובפרוצדורה פשוטה יותר. מסלול זה מהווה מעין ביניים בין תביעות קטנות להליך אזרחי רגיל, ומאפשר ייצוג על ידי עורך דין תוך שמירה על יחסית יעילות ומהירות. בפסק הדין בת”א (שלום ת”א) 67890-06-19 (לוי נ’ כהן), ציין בית המשפט כי “המסלול המהיר מאפשר לתובעים ליהנות מייצוג משפטי ומהליך שיפוטי מלא, תוך שמירה על יעילות ומהירות יחסית, והוא מתאים במיוחד לתביעות בסכומים בינוניים, כמו תביעות בגין נזקי דירה”.

איך אפשר להתמודד עם מצב שבו המשכיר גילה נזק בדירה לאחר עזיבת השוכר וברשותו רק צ’ק ביטחון שפג תוקפו, ומה הן הדרכים החוקיות לתבוע פיצוי מהשוכר בהיעדר בטחונות תקפים?

מהן הדרכים לאתר שוכר שעזב את הדירה לצורך הגשת תביעה?

איתור שוכר שעזב את הדירה הוא צעד קריטי בתהליך תביעת פיצויים על נזקים. האמצעי הבסיסי ביותר הוא שימוש במידע שנמסר בחוזה השכירות – כתובת מגורים קודמת, פרטי קשר, מקום עבודה, ופרטי משפחה. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום רמלה) 34567-08-18 (כהן נ’ לוי), על המשכיר לנקוט “אמצעים סבירים” לאיתור השוכר בטרם יפנה לאמצעים משפטיים אחרים. אמצעים סבירים כוללים שליחת מכתבים לכתובות ידועות, התקשרות לכל מספרי הטלפון הידועים, ופנייה למקום העבודה האחרון הידוע.

במקרה שהאמצעים הבסיסיים אינם מספיקים, ניתן לפנות למאגרי מידע ציבוריים לאיתור השוכר. אפשר לערוך חיפוש במרשם האוכלוסין (באמצעות פנייה למשרד הפנים), ברשם החברות (אם השוכר הוא בעל עסק), או במאגרי מידע אחרים כמו פנקס הבוחרים. בנוסף, ניתן לבדוק האם השוכר מופיע ברשימות טלפונים ציבוריות, באתרי אינטרנט, או ברשתות חברתיות. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום חיפה) 45678-09-19 (אברהם נ’ נחום), הפנייה למאגרי מידע ציבוריים היא “אמצעי לגיטימי ומידתי” לאיתור שוכר שעזב את הדירה, כל עוד השימוש במידע נעשה למטרת התביעה בלבד.

אם כל האמצעים הללו אינם מועילים, המשכיר יכול לשכור את שירותיו של חוקר פרטי מורשה. חוקר פרטי מנוסה יכול להשתמש באמצעים מתקדמים יותר לאיתור אנשים, כמו בדיקת רשומות אשראי, רכבים רשומים, ועוד. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום תל אביב) 56789-10-17 (לוי נ’ כהן), הוצאות סבירות על שירותי חוקר פרטי לאיתור השוכר יכולות להיכלל בהוצאות התביעה, אם יוכח שהיו נחוצות ושננקטו תחילה כל האמצעים הסבירים האחרים. חשוב לוודא שהחוקר הפרטי פועל במסגרת החוק ומחזיק ברישיון תקף בהתאם לחוק חוקרים פרטיים ושירותי שמירה, התשל”ב-1972.

כיצד להתמודד עם טענות הגנה צפויות של השוכר?

בתביעת נזקי דירה, השוכר עשוי להעלות מספר טענות הגנה שיש להתכונן אליהן מראש. הטענה הנפוצה ביותר היא שהנזקים היו קיימים כבר בתחילת השכירות או שהם תוצאה של בלאי סביר. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום ירושלים) 67890-11-18 (נחום נ’ לוי), המשכיר נושא בנטל להוכיח שהנזקים נגרמו במהלך תקופת השכירות ושהם חורגים מבלאי סביר. כדי להתמודד עם טענה זו, המשכיר צריך להציג תיעוד מקיף של מצב הדירה לפני תחילת השכירות ולאחר סיומה, רצוי באמצעות “פרוטוקול כניסה” ו”פרוטוקול יציאה” חתומים על ידי שני הצדדים, בצירוף תמונות מפורטות.

טענה נפוצה נוספת היא שהמשכיר לא מילא את חובותיו בתחזוקת הנכס, והנזקים נגרמו כתוצאה מכך. בהתאם לסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, המשכיר חייב לתקן פגמים הפוגעים בשימוש הרגיל בנכס. בפסק הדין בת”א (שלום תל אביב) 78901-12-19 (כהן נ’ אלוני), קבע בית המשפט כי אם המשכיר התרשל בתחזוקת המבנה (למשל, לא טיפל בנזילות או בליקויי חשמל), והנזקים לדירה נגרמו כתוצאה מכך, השוכר עשוי להיות פטור מאחריות. כדי להתמודד עם טענה זו, המשכיר צריך לתעד את כל פניות השוכר בנוגע לתיקונים במהלך השכירות, ואת התגובות והפעולות שננקטו בעקבותיהן.

טענה שלישית שהשוכר עשוי להעלות היא התרשלות המשכיר בהגנה על זכויותיו, כמו אי-עדכון צ’ק הביטחון. בהתאם לעקרון ההשתק (אסטופל), כפי שהוגדר בפסק הדין בע”א 4928/92 (עזרא נ’ המועצה המקומית תל מונד), התנהגות או מחדל של צד לחוזה עשויים למנוע ממנו מלטעון טענות מסוימות, אם הצד השני הסתמך על התנהגות זו. כדי להתמודד עם טענה זו, המשכיר צריך להדגיש שהזכות המהותית לפיצוי על נזקים קיימת בנפרד מהשאלה הפרוצדורלית של עדכון הצ’ק, ושאי-עדכון הצ’ק אינו מהווה ויתור על הזכות לתבוע נזקים. בנוסף, אם המשכיר יכול להוכיח שהשוכר היה מודע לחובתו לשמור על הדירה ולפצות על נזקים, גם בהיעדר צ’ק ביטחון תקף, הדבר יחליש משמעותית את טענת ההשתק.

מה המשקל הראייתי של צ’ק ביטחון שפג תוקפו בהליך משפטי?

במסגרת הליך משפטי, צ’ק ביטחון שפג תוקפו יכול לשמש כראיה בעלת משקל מסוים, אף שאינו יכול לשמש כאמצעי ישיר לגביית החוב. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום ראשון לציון) 89012-01-18 (לוי נ’ כהן), צ’ק ביטחון, גם אם פג תוקפו, מהווה “ראיה לכאורה לקיומה של התחייבות חוזית” מצד השוכר להבטיח את תשלום הנזקים שייגרמו לדירה. משקלו הראייתי של הצ’ק מתחזק כאשר הוא מגובה בהוראות מפורשות בחוזה השכירות לגבי מטרתו ותנאי השימוש בו.

הצ’ק יכול לשמש גם כראיה לגובה הנזק המוסכם מראש. אם סכום הצ’ק נקבע על ידי הצדדים כפיצוי מוסכם למקרה של נזק, הדבר יכול להעיד על הסכמת הצדדים לגבי היקף האחריות הכספית של השוכר. בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970, הסכם על פיצויים מוסכמים מחייב את הצדדים, אלא אם בית המשפט מצא שאין יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה. בפסק הדין בת”א (שלום חיפה) 23456-02-19 (אברהם נ’ נחום), קבע בית המשפט כי סכום צ’ק הביטחון שננקב בחוזה השכירות כ”פיקדון ביטחון” מהווה אינדיקציה להערכת הצדדים לגבי היקף הנזק הפוטנציאלי, גם אם הצ’ק עצמו פג תוקפו.

חשוב לציין כי משקלו הראייתי של הצ’ק יכול להיות מושפע מנסיבות מתן הצ’ק ומהתנהגות הצדדים לאחר מכן. בהתאם לפסיקת בית המשפט בת”א (שלום תל אביב) 34567-03-17 (נחום נ’ אלוני), אם המשכיר ידע שהצ’ק פג תוקפו זמן רב לפני סיום השכירות ולא דרש את עדכונו, הדבר עשוי להפחית ממשקלו הראייתי של הצ’ק כבטוחה מוסכמת. מצד שני, אם השוכר ידע שעליו לעדכן את הצ’ק והתחמק מכך במכוון, הדבר עשוי דווקא לחזק את הטענה שהשוכר פעל בחוסר תום לב ולהגדיל את משקלו הראייתי של הצ’ק. בכל מקרה, חשוב להציג לבית המשפט את הנסיבות המלאות סביב מתן הצ’ק, כדי לאפשר הערכה מלאה של משקלו הראייתי.